Herziening van BTW op kostbare diensten vanaf 2026 

Herziening van BTW op kostbare diensten vanaf 2026 

Inleiding 

Vanaf 1 januari 2026 wordt een btw-herzieningsregeling van kracht voor kostbare diensten met betrekking tot onroerende zaken. Deze nieuwe regeling, die geldt voor diensten met een vergoeding van €30.000 of meer (exclusief btw), breidt het bestaande stelsel uit dat al voor roerende en onroerende investeringsgoederen geldt. Deze herzieningsregeling bepaalt dat de in aftrek gebrachte btw wordt gevolgd gedurende het jaar van ingebruikname plus de vier daaropvolgende boekjaren. Wijzigingen in het gebruik van het betreffende goed — bijvoorbeeld een verschuiving van een btw-belaste naar een btw-vrijgestelde exploitatie — kunnen leiden tot een correctie van de reeds afgetrokken btw.

Het huidige stelsel versus de nieuwe regeling 

Voor investeringsgoederen geldt al dat de btw-aftrek wordt herzien over een bepaalde periode (bij roerende goederen doorgaans vier jaar en voor onroerende goederen negen jaar). Tot nu toe ontbrak voor diensten aan onroerende zaken een analogie tot deze regeling. De omvang van de aftrek van btw bij aanschaf van diensten is nu nog volledig afhankelijk van de aanwending van de dienst in het eerste boekjaar van gebruik. Dat geldt ook voor kostbare diensten die voor de VPB/IB moeten worden geactiveerd en waarop moet worden afgeschreven. In de praktijk hield dat in dat bijvoorbeeld bij een verbouwing waarna de woning vervolgens voor een korte tijd btw-belast werd verhuurd (bijvoorbeeld in het kader van ‘shortstay’), de volledige btw aftrekbaar bleek. In het daarop volgende jaar werd de woning vervolgens vrijgesteld verhuurd en was correctie van de btw als gevolg van het gewijzigde gebruik niet meer mogelijk. 

Met de invoering van de herzieningsregeling wordt volgens het kabinet de ongewenste belastingbesparende structuur met kortdurende verhuur veel minder aantrekkelijk, waardoor een gelijker speelveld ontstaat voor vastgoedondernemers en het werkelijke gebruik van de goederen beter wordt benaderd. Met de voorgenomen wijziging beoogt de wetgever een herverdeling toe te passen: gedurende een periode van vijf jaar (het ingebruiknamejaar plus vier daaropvolgende jaren) wordt het gebruik van het onroerend goed gevolgd. Dit betekent dat bij een eventuele verandering in de aftrekgerechtigde verhouding (van btw-belaste naar btw-vrijgestelde prestaties of andersom) een pro rata correctie van 1/5e deel van de btw op de kostbare dienst mogelijk herzien dient plaats te vinden.  

Soorten diensten 

De herziening gaat dus alleen gelden voor diensten aan onroerende zaken. Daarbij moet men zich bedenken dat er soms een verschil is tussen onroerende zaken in het Nederlandse civiele recht (waar bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting wel op aansluit) en het begrip onder de Europese btw-wetgeving. Onder de btw-wetgeving zijn bijvoorbeeld zaken die weliswaar vast met de grond zijn verbonden, maar relatief eenvoudig onbeschadigd zijn te verwijderen, niet onroerend. 

De uitvoeringsregeling en praktische invulling 

De uitgewerkte uitvoeringsregeling bij dit wetsvoorstel specificeert de wijze waarop de herziening in werking treedt. Voor iedere afzonderlijke dienst van de onroerende zaak, die het drempelbedrag overschrijdt en vanaf 1 januari 2026 in gebruik wordt genomen, zal gedurende vijf jaar jaarlijks mogelijk een correctie plaatsvinden. Indien het gebruik gedurende die termijn verandert—bijvoorbeeld als een pand waarvan de vernieuwingsdiensten aanvankelijk voor btw-belaste doeleinden werden gebruikt, later deels of geheel wordt ingezet voor btw-vrije handelingen—moet de reeds afgetrokken btw pro rata worden gecorrigeerd.  

Voor belastingplichtigen betekent de nieuwe regeling dat een lastige administratieve situatie ontstaat. Immers, voor ieder pand moet men nu al de herzieningstermijn bijhouden van het pand zelf, maar ook voor eventuele zelfstandig in aanmerking te nemen verbouwingen. Daar komt nu nog de herziening bij voor zaken als (groot)onderhoud, herstel, verbeteringen en ga zo maar door. Er zal per pand een forse lijst aan herzieningstermijnen kunnen ontstaan met verschillende start en einddata. Op zich kan men denken dat dit in een pand dat volledig belast of volledig vrijgesteld wordt gebruikt (en zich nagenoeg alleen voor zulk gebruik leent) allemaal wel losloopt. Er zijn wel herzieningstermijnen, maar er is nooit herziening aan de orde doordat het gebruik niet wijzigt. Maar ook hier is bij verkoop van het pand altijd weer de vraag aan de orde of daarbij moet worden geopteerd voor btw belaste levering of niet, of de herzieningstermijnen van rechtswege over kunnen gaan op de koper als de levering als een algemeenheid van goederen kwalificeert (artikel 37d Wet OB, wat bij verhuurde onroerende zaken veelal van toepassing zal zijn).  

De noodzaak van (en de verplichting tot) een goede administratie van de herzieningstermijnen is dus altijd aanwezig. Deze administratie zal in veel gevallen een extracomptabel overzicht zijn, waarbij de kans op het missen van investeringsdiensten levensgroot is. Met name omdat de investeringsdiensten in veel gevallen niet op de balans van de ondernemer zullen worden opgenomen, nu er vaak geen sprake zal zijn van een activeringsplicht voor IB of VPB. Dan wordt een schilderbeurt van meer dan € 30.000 bij een grote vastgoedondernemer snel gemist.  

De nieuwe regeling biedt ook kansen voor belastingplichtigen. De aftrek van voorbelasting voor diensten aan vastgoed valt nu over het algemeen in de (pre) pro rata (‘als geheel genomen’). Zodra er sprake is van een zelfstandig investeringsgoed bestaat de mogelijkheid om de mate van aftrek ook te bepalen op basis van het werkelijke gebruik van het investeringsgoed (wat over het algemeen gunstiger uitpakt). Des te meer reden om een goede administratie te voeren en dit fiscaal te laten toetsen. 

Publiekrechtelijke lichamen 

Publiekrechtelijke instellingen, zoals gemeenten en provincie, krijgen ook te maken met de nieuwe herzieningsregels. Deze publiekrechtelijke instellingen hebben in het kader van hun overheidsactiviteiten recht op een bijdrage uit het BTW-compensatiefonds (BCF) voor btw die bij hun in rekening wordt gebracht. In de context van de nieuwe herzieningsregeling voor kostbare diensten is het van belang om vast te stellen of deze ook van toepassing is op opdrachten en werkzaamheden die door of voor publiekrechtelijke instellingen worden uitgevoerd en dan met name op het deel waar recht op een bijdrage uit het BCF bestaat. 

Uit de huidige wets- en uitvoeringsregels blijkt vooralsnog niet dat voor kostbare diensten vanaf 2026 ook een aanpassing in de regels van het BCF plaatsvindt. De herzieningsregels voor het BCF staan in de Uitvoeringsregeling BTW-compensatiefonds. Daarin staan alleen de roerende en onroerende investeringsgoederen vermeld. Voor diensten geldt in het BCF vooralsnog ook na 1 januari 2026 geen herziening, en het aandeel van de btw op kostbare diensten waarvoor recht op bijdrage uit het BCF bestaat volgt dan ook het gebruik van het jaar van ingebruikname. Eenmaal BCF dan kan deze nu niet worden herzien. Dat kan vanaf 2026 rare situaties met zich meebrengen. 

In de praktijk worden onroerende zaken bij publiekrechtelijke instellingen namelijk veelvuldig gemengd gebruikt (als overheid, btw-belast of btw-vrijgesteld). Op het moment dat in het gebruik materiele verschuivingen plaatsvinden die herziening met zich meebrengen dan ligt de vraag of er dubbele aftrek (wijziging gebruik van overheid naar btw-belast) mogelijk is of het niet kunnen compenseren (van btw-belast/vrijgesteld naar overheid in de periode na het jaar van ingebruikname) van de herziene btw op de loer. Deze onzekerheden benadrukken het belang voor publiekrechtelijke instellingen om tijdig fiscaal advies in te winnen en, indien nodig, te pleiten voor een aanpassing in de toekomstige wet- en regelgevingskaders. 

Conclusie 

De btw-herziening voor kostbare diensten vanaf 2026 is een belangrijke verandering in hoe de aftrekbare btw wordt behandeld bij investeringen in onroerende zaken. Hoewel de herziening duidelijk is gestructureerd voor btw-ondernemers, rijst er een potentieel probleem bij de toepassing hiervan bij publiekrechtelijke instellingen die recht op een bijdrage uit het btw-compensatiefonds hebben. De huidige wet- en uitvoeringsregeling lijkt op dit deel niet van toepassing waardoor onzekerheid blijft bestaan over de mate van aftrek gedurende de herzieningstermijn. Hopelijk komt hier nog duidelijkheid over voor de ingangsdatum van 1 januari 2026.  

Mocht u vragen hebben over dit onderwerp, of wilt u sparren over de mogelijke gevolgen voor uw organisatie naar aanleiding van dit artikel, neem dan gerust contact met ons op via uw contactpersoon of via [email protected].