Aanpassing btw-besluit onroerende zaken omzetbelasting  (Vastgoedbesluit)

Met ingang van 18 december 2025 is het besluit Onroerende zaken en Omzetbelasting op enkele onderdelen gewijzigd (veelal naar aanleiding van eerdere jurisprudentie) middels het wijzigingsbesluit Besluit van de Staatssecretaris van Financiën van 8 december 2025, nr. 2025-25099. Deze wijzigingen zijn mogelijk ook u voor van belang. Hieronder hebben we de voornaamste wijzigingen daarom op een rij gezet.

Aanpassing van het begrip ‘gebouw’

In het besluit wordt onder meer gebouw aangemerkt als een bouwwerk dat vast is verbonden met de grond, maar waarvan de bouw nog niet is voltooid. Hierbij valt te denken aan een half afgebouwd gebouw. Eerder was hier nog aan toegevoegd dat als sprake is van reeds aangelegde fundering, dit al voldoende was om te kunnen spreken van een gebouw. Die uitleg komt te vervallen, waardoor enkel de aanleg van fundering naar de mening van de staatssecretaris (nog) niet kwalificeert als een ‘gebouw’.

In dezelfde lijn wordt het besluit aangepast, waarbij een terrein als ‘onbebouwd’ wordt aangemerkt, ongeacht of hierin (of hierop) nog oudbouw aanwezig is, zolang deze niet meer de functie van een gebouw kan vervullen. Van onbebouwde grond is ook sprake bij een perceel grond waarin zich alleen nog oude heipalen bevinden, ongeacht of zij een functie vervullen voor een nieuw te realiseren opstal.

Eerste ingebruikname

Het moment waarop een gebouw (al dan niet na aanschaf) voor het eerst in gebruik is genomen, is in meerdere opzichten van belang. Hierbij is leiden dat het gaat om het feitelijk voor het eerst en op duurzame wijze van het gebouw gebruik wordt gemaakt in overeenstemming met de objectieve bestemming. Volgens het oude besluit was hiervan al sprake zodra in de ruimte feitelijke handelingen werden verricht. Deze uitleg komt (voorlopig) te vervallen en wordt nader bezien in verband met recent hierover verschenen jurisprudentie en signalen vanuit de praktijk. Het is dus nog even afwachten hoe dit in de praktijk naar de mening van de staatssecretaris moet worden uitgelegd.

In wezen nieuwbouw

Eerder heeft de Hoge Raad zich in meerdere arresten uitgelaten over de vraag wanneer een verbouwing voldoende ingrijpend is om deze te kwalificeren als ‘in wezen nieuwbouw’ (wat leidt tot de vervaardiging van een nieuwe onroerende zaak). Kort gezegd is daarvoor vereist dat er sprake moet zijn van wijzigingen aan, c.q. vervanging van de bestaande bouwkundige constructie. In zijn arrest van begin dit jaar heeft de Hoge Raad geconcludeerd dat dit standpunt in lijn is met de Europese Richtlijn, wat in het besluit expliciet wordt opgenomen. Op dit punt verandert in praktische zin dus niets.

Koop- / aanneemovereenkomst

In het nieuwe besluit is nader toegelicht hoe de prestatie moet worden gekwalificeerd als de handelingen die voortvloeien uit een koop-/aannemingsovereenkomst als één prestatie voor de omzetbelasting worden aangemerkt. De besluiten die samenlopen met de overdrachtsbelasting worden nog aangepast aan deze wijziging.

Bij een koop-/aannemingsovereenkomst kunnen de overdracht van grond en de aannemingswerkzaamheden samen één btw-prestatie vormen (de levering van een nieuw gebouw), mits deze door dezelfde belastingplichtige (of fiscale eenheid) worden verricht. Als deze samengestelde prestatie (overdracht van de eigendom van grond en nieuwbouw daarop eventueel in combinatie met sloop van bestaande bebouwing op de grond) leidt tot een nieuw gebouw (dus ook bij verbouwing), geldt dat de levering plaatsvindt op het moment van oplevering. Dit geldt ook wanneer de grond wordt overgedragen via een erfpachtrecht; de overdracht van het erfpachtrecht gaat op in de levering van het nieuwe gebouw. De vergoeding bestaat uit de totale aanneemsom plus de waarde van het erfpachtrecht, inclusief de contante waarde van eventuele periodieke betalingen, berekend volgens het uitvoeringsbesluit omzetbelasting. Over de totale vergoeding is btw verschuldigd, en deze berekening is ook relevant voor artikel 13 WBR. Als de prestatie niet leidt tot een nieuw gebouw maar tot een verbouwd oud gebouw, vindt de levering plaats bij oplevering van de verbouwing. Voor gevallen waarin sloop leidt tot onbebouwde grond geldt een aparte regeling.

Verhuur van congres-, vergader- en tentoonstellingsruimte

De goedkeuring, onder voorwaarden, dat de verhuur van congres-, vergader- en/of tentoonstellingsruimte wordt belast zonder dat de verhuurder en de huurder hiervoor hoeven te opteren is verduidelijkt. Het is de verhuurder namelijk weldegelijk toegestaan om de ruimte die met toepassing van de goedkeuring wordt verhuurd als congres-, vergader- of tentoonstellingsruimte, óók te gebruiken voor andere doeleinden. Dit doet namelijk niet af aan toepassing van de goedkeuring voor de verhuur als congres-, vergader- of tentoonstellingsruimte als de desbetreffende huurder de ruimte zelf wel uitsluitend als congres-, vergader- of tentoonstellingsruimte gebruikt. In de praktijk was dit onduidelijk, met name voor verhuurders van multifunctionele gebouwen. Hiermee komen zij eerder tot btw-belaste verhuur en daaraan gekoppeld recht op aftrek van voorbelasting.

Verhuur in het kader van hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen die daar slechts voor een korte periode verblijf houden

Wellicht ten overvloede, vanaf 1 januari 2026 vervalt het verlaagde tarief voor logies. De toelichting die hierover in Tabel I was opgenomen is nu in het besluit verwerkt. Ook zijn, naar aanleiding van jurisprudentie, de begrippen accommodatie en verblijf voor een korte periode nader uitgewerkt. Zo mag ook eventueel in een gebouw aanwezige kantoorruimte worden meegenomen in het btw-regime voor de hoteldienst.

Wat betreft de duur van het verblijf voor een korte periode wordt nu nog aangesloten bij de bekende termijn van 6 maanden. Met de invoering van ViDA per juli 2028 zal dit echter veranderen naar 30 dagen.

Opvang van asielzoekers en vluchtelingen

De tekst over de opvang van asielzoekers is door het vervallen het lage tarief voor logies overgenomen van de toelichting bij de Tabel I en geactualiseerd waarbij het beleid over de opvang van vluchtelingen is opgenomen in deze uitbreiding.

De verhuur van accommodaties door hotels, pensions, campings en vakantie-bestedingsbedrijven aan het COA, het Ministerie van Justitie en Veiligheid of gemeenten valt onder de uitzondering op de vrijstelling (verhuur) en is belast tegen het algemene btw-tarief van 21%. Dit geldt ook als het verblijf relatief lang duurt of als het COA eigen meubilair plaatst. Dezelfde uitzondering geldt voor opvang van vluchtelingen door gemeenten.

Daarentegen is de verhuur van ongemeubileerde accommodaties buiten deze bedrijfssectoren (zoals kloosters of kantoorruimte) vrijgesteld van btw. De verhuur van roerende zaken, zoals stacaravans en containers, is dan weer wel belast tegen het algemene tarief. Ook vergoedingen voor het vrijhouden van kamers zijn btw-belast, terwijl doorbetaald kleding- en zakgeld buiten de heffing blijft. Als een deel van de accommodatie als kantoorruimte wordt gebruikt voor personeel dat betrokken is bij de opvang, volgt dit deel hetzelfde btw-regime als de rest van de accommodatie. Voor de tijdelijke opvang van dak- en thuislozen in pensions geldt een vergelijkbare regeling.

Afronding

Heeft u naar aanleiding van dit nieuwsbericht vragen? Neem dan gerust contact op met onze btw-specialisten, of via uw vaste contactpersoon of stuur een bericht naar [email protected], dan nemen wij contact met u op.